주담대 고정·변동금리 역전, 코픽스 3.43% 재산정 전에 확인할 것

주택담보대출을 알아볼 때 "처음엔 변동형이 싸다"는 말은 거의 공식처럼 통했습니다. 고정형은 금리가 오를 위험을 은행이 떠안는 대신 그만큼 비싸게 받는 구조였으니까요. 그런데 11월 들어 이 공식이 일부 은행에서 뒤집혔습니다. 변동형 금리가 고정형보다 높거나, 거의 같은 수준까지 올라온 것입니다.

디지털타임스가 집계한 11월 10일 기준 5대 은행(KB국민·신한·하나·우리·NH농협)의 고정형(5년 혼합형·주기형) 주담대 금리는 연 4.38~6.34%, 변동형은 연 4.38~6.48%였습니다. 하단은 똑같고 상단은 변동형이 0.14%포인트 높습니다. 같은 날 다른 언론 집계에서는 변동형 상단이 6.38% 등으로 조금 다르게 나오기도 했습니다. 범위 금리는 집계 시점에 따라 달라지니, 실제 적용 금리는 은행 조회가 기준입니다. 불과 3주 전인 10월 22일만 해도 고정형이 4.63~6.66%로 변동형(4.41~6.51%)보다 위아래 모두 비쌌는데, 그 사이 고정형만 빠르게 내려온 흐름은 여러 보도가 같이 전하고 있습니다. 지금 대출을 새로 받는 사람에게도, 이미 변동형을 쓰고 있는 사람에게도 따져 볼 부분이 생겼습니다.

🏦 은행별로 보면 어디가 뒤집혔나

역전이 모든 은행에서 똑같이 나타난 건 아닙니다. 같은 기사에 실린 은행별 금리를 정리하면 아래와 같습니다. 은행이 공시한 범위 금리라 실제로 받는 금리는 신용점수, 소득, 우대조건에 따라 달라진다는 점은 감안해야 합니다.

은행	고정형(5년)	변동형	비교
신한	4.38~5.79%	4.42~5.83%	고정형이 0.04%p 낮음
하나	4.697~5.897%	4.726~5.926%	고정형이 0.029%p 낮음
우리	4.88~6.08%	4.87~6.07%	차이 0.01%p
NH농협	4.54~6.34%	4.38~6.48%	상단은 고정형이 낮음
KB국민	4.85~6.25%	4.64~6.06%	변동형이 여전히 낮음

※ 2026년 11월 10일 기준, 디지털타임스 집계. 같은 날 다른 언론은 변동형 상단을 조금 다르게 집계하기도 함. 신규 취급 범위 금리이며 개인별 적용 금리는 은행 조회가 기준

신한과 하나는 위아래 모두 고정형이 조금 더 쌉니다. 우리은행은 사실상 같은 수준이고, 농협은 하단만 보면 변동형이 낮지만 상단은 고정형이 낮습니다. KB국민은행만 아직 전통적인 구도를 유지하고 있습니다. 결국 "고정이냐 변동이냐"보다 "어느 은행에서 어떤 조건으로 받느냐"가 더 큰 차이를 만드는 시기라는 뜻이기도 합니다.

📉 왜 이런 일이 생겼을까

두 금리는 따라가는 기준이 다릅니다. 고정형은 주로 은행채 5년물 금리에 연동되고, 변동형은 코픽스(자금조달비용지수)나 금융채 6개월물 같은 단기 금리를 기준으로 삼습니다. 이번에는 이 둘이 정반대로 움직였습니다.

은행채 5년물은 10월 1일 연 4.514%에서 11월 9일 4.057%로 0.457%포인트 내려갔습니다. 하반기 기준금리 인상과 추가 긴축 우려를 미리 반영해 크게 올랐던 장기 금리가 최근 안정되면서 고정형 금리도 내려온 것으로 디지털타임스는 풀이했습니다. 반면 은행연합회가 15일 공시한 9월 신규 취급액 기준 코픽스는 연 3.43%로, 8월 3.18%보다 0.25%포인트 올라 2024년 6월 이후 가장 높았습니다. 한국은행이 7월과 8월 연달아 기준금리를 올린 효과가 은행의 조달비용에 시차를 두고 반영되고 있는 겁니다.

한국경제 보도에 따르면 신용대출에서도 6개월 변동형 금리가 1년 고정형보다 높아지는 역전이 10개월 만에 나타났습니다. 채권시장이 내년 상반기까지는 금리가 더 오를 수 있지만 그 이후로는 추가 인상이 제한적일 거라고 보고 있어서, 짧은 금리는 오르고 긴 금리는 안정되는 모양새라는 설명입니다.

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⏰ 이미 변동형을 쓰고 있다면, 재산정 날짜부터

걱정이 큰 쪽은 상반기에 낮은 금리를 보고 변동형을 고른 차주들입니다. 한국은행 통계를 보면 신규 주담대 가운데 변동금리 비중은 올해 1월 24.4%에서 7월 68.1%까지 치솟았고, 9월에도 65.8%였습니다. 새로 받은 주담대 3건 중 2건이 변동형이었다는 얘기입니다.

변동형은 보통 6개월마다 금리를 다시 정합니다. 대출을 받은 뒤 코픽스가 올랐다면 다음 재산정 때 그만큼 이자가 올라갑니다. 대출 잔액 6억 원에 금리가 0.5%포인트 오르면 단순 계산으로 1년 이자가 300만 원, 한 달에 25만 원가량 늘어납니다. 국회 정무위원회 한창민 의원실이 금융감독원에서 받은 자료를 보면, 정책모기지를 제외한 19개 은행 주담대 가운데 올해 4분기에 금리가 변동·재산정될 예정인 잔액은 165조 원으로 3분기 143조 9천억 원보다 21조 1천억 원 많습니다. 이 숫자에는 6개월마다 금리를 다시 정하는 변동형만 있는 게 아니라, 수년 전 받은 5년 혼합형·주기형처럼 고정 기간이 끝나는 대출도 포함됩니다. 재산정 대상이라고 모두 금리가 오르는 건 아니고, 처음 받은 시점과 상품 구조에 따라 결과는 다릅니다.

그래서 가장 먼저 할 일은 내 대출의 다음 재산정일과 연동 기준을 확인하는 것입니다. 은행 앱의 대출 상세 화면이나 약정서에 "기준금리 종류(신규 코픽스, 신잔액 코픽스, 금융채 6개월 등)"와 "변동 주기"가 적혀 있습니다. 코픽스는 매달 중순 은행연합회가 공시하니, 재산정일 직전 공시 수치를 보면 대략 얼마나 오를지 가늠할 수 있습니다.

🔄 고정형으로 갈아탈지 따져 볼 세 가지

고정형이 싸졌다고 해서 무조건 갈아타는 게 답은 아닙니다. 계산에 넣어야 할 것이 몇 가지 있습니다.

첫째는 중도상환수수료입니다. 금융위원회는 2025년 1월 13일부터 새로 맺는 계약에 대해 중도상환수수료를 실제 비용 범위 안에서만 받도록 바꿨고, 당시 5대 은행 고정금리 주담대 수수료율은 평균 1.40%에서 0.65%로 낮아졌습니다. 다만 이 평균은 개편 당시 신규 계약 기준이라, 그전에 받은 대출은 예전 요율이 남아 있을 수 있고 지금 은행마다 요율도 다를 수 있습니다. 수수료는 보통 남은 기간에 비례해 줄어들고, 실행 후 3년이 지나면 붙지 않는 약정인 경우가 많으니, 계산에 넣기 전에 내 약정부터 확인하는 게 순서입니다.

둘째는 한도입니다. 대출을 갈아타면 새 대출로 취급돼 그 시점의 DSR(총부채원리금상환비율) 등 규제를 다시 적용받습니다. 기존 대출을 받을 때보다 소득이 줄었거나 다른 대출이 늘었다면 원하는 만큼 한도가 나오지 않을 수 있습니다.

셋째는 금리 방향에 대한 판단입니다. 한국은행 금융통화위원회는 11월 26일 올해 마지막 기준금리 결정을 합니다. 지금 기준금리는 10월 22일 회의에서 동결된 연 3.00%입니다. 국가데이터처가 발표한 10월 소비자물가와 근원물가(식료품·에너지 제외)는 모두 전년 같은 달보다 2.8% 올랐고, 추가 인상 가능성이 거론되지만 결과는 아직 알 수 없습니다. 반대로 인상이 마무리되고 시장금리가 내려가기 시작하면 그때는 변동형이 다시 유리해질 수 있다는 분석도 함께 나옵니다.

📝 서민 정책대출은 반대로 움직였다

한 가지 더 눈여겨볼 부분이 있습니다. 은행 고정형 금리가 내려가는 동안 정책 대출인 보금자리론은 오히려 올랐습니다. 한국주택금융공사는 11월 9일 신청분부터 금리를 0.1%포인트 올려, 아낌e-보금자리론 기준 10년 만기가 연 5.00%, 50년 만기가 연 5.30%가 됐습니다. 10년 만기가 5%대에 들어선 건 2014년 이후 처음이라고 합니다. 보금자리론은 한 달 단위로 금리를 정해서 시장금리 변화가 늦게 반영되는 구조입니다.

다만 보금자리론은 만기까지 금리가 고정되고 DSR 규제를 받지 않는다는 장점이 있습니다. 저소득 청년이나 신혼가구는 최대 1.0%포인트 우대를 받을 수 있습니다. 은행 최저금리는 신용도와 우대조건을 다 갖춘 사람에게만 적용된다는 점까지 생각하면, 단순히 표에 찍힌 하단 금리만 비교해서는 안 됩니다.

금리 역전은 통화정책이 방향을 바꾸는 시기에 종종 나타납니다. 지금 할 일은 거창하지 않습니다. 내 대출의 재산정일과 수수료율을 확인하고, 은행 두세 곳의 실제 적용 금리를 받아 본 뒤 비교하는 것. 11월 26일 금통위 결과가 나온 다음 한 번 더 계산해 봐도 늦지 않습니다.